Становища и Нормативна база

СТАНОВИЩЕ на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) от 08.03.2021 г. ОТНОСНО: Публикуван за обществено обсъждане на портала за обществени консултации към Министерски съвет на „Консултационен документ във връзка с извършването на последваща оценка на въздействието на Закона за кадастъра и имотния регистър и подзаконовата нормативна уредба, касаещи създаването, воденето и съхраняването на имотния регистър в Република България“

За да се осигури устойчиво  развитие на сектор земеделие, следва да се отдели специално внимание на въпросите на планиране и управление на поземлените  ресурси, най-важният от които е земята със земеделско предназначение. В светлината на Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) считаме, че най-важния аспект, на който следва да се обърне внимание, е осигуряването  на достатъчно гаранции за защита правата на собственост, сигурност на земеползването и подпомагане създаването на ефективно, пазарно ориентирано, частно земеделие.

Досегашният период на прилагане на ЗКИР показа редица проблеми, чието решение е крайно неотложно. В кадастралната карта се прехвърлят неточностите от картите, създадени при възстановяване на собствеността на земеделските земи и горите. Информацията от картата на възстановената собственост се отразява директно при създаването на кадастралната карта. Така при съвместяването на данните за населените места с тези за земеделските земи нерядко се получават „контактни зони” (застъпване или разминаване) и произтичат практики, които са в ущърб на собствениците и неприкосновеното им право на частна собственост съгласно Конституцията на Република България.

Възникват проблеми с т.нар.  маломерни имоти, които се получават при изработване на парцеларните планове за инфраструктурните проекти. Особено голям е проблемът около линейните обекти на техническата инфраструктура – пътища, железопътни линии, канали, електропроводи и др. Налага се отстраняването на тези „явни фактически грешки”, което изисква коригирането на плановете и би следвало да води до механизъм за обезщетяване на засегнатите собственици по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Считаме за несправедливо, добросъвестни собственици на земеделски земи, да бъдат санкциониране чрез лишаване от право на собственост върху част от имотите им – земеделски земи, поради  несъвършенства в процедурите по отразяване на собствеността, които са извън техния контрол. В класическата хипотеза на придобиване на право на собственост – чрез покупко – продажба, новият собственик освен цената на имота е заплатил допълнително  данъци и такси във връзка с прехвърлителните сделки, съобразявайки се със съществуващите документи за собственост, скици за площ и всички нормативни изисквания в съответния времеви отрязък.

Не са налице особени концептуални идеи и остават нерешени редица съществени въпроси и проблеми при преобразуването на КВС в КККР, по-важните от които са обезщетенията за собствениците. Редът за обезщетяването им, предвиден в чл.10б от ЗСПЗЗ е остарял и не ефективен. Процедурата  по реда на ЗСПЗЗ остава тромава. Сегашните законови разпоредби чл.37 и сл. от ЗСПЗЗ в повечето случаи предоставят земя от държавния поземлен фонд в съсобственост или парична компенсация, която не е пазарна и с нея не може да се закупи и малка част от „отнетата“ в следствие на техническата грешка земя.

Проблем създава разликата в площите на имота по скица, която се определя графо-аналитично и по документ за собственост, където тя в много от случаите е преписана от предходен документ за собственост. Описанието на недвижимите имоти в документите за собственост в повечето случаи е по регулационните планове при неприложени граници, което допълнително води до несигурност и неяснота в процеса на регистрацията. Съществуват множество несъответствия по отношение площи, граници и други данни, свързани с конкретните недвижими имоти. Липсва последователен и единен подход при заснемане и нанасяне на отделните имоти в кадастралната карта. До приемането й и еднозначното означаване на имота чрез уникален за територията на страната номер (идентификатор), описанията на недвижимите имоти са извършвани по различен начин в различните документи за собственост и учредяване на вещни права – както по обективни причини (поради действието на множество регулационни и устройствени планове), така и  по субективни причини – поради различно описание на имота в различни документи, подлежащи на вписване. Това налага да се установява идентичност на имота с идентификатор, с имоти описани в предходни документи за собственост по няколко различни начина.

При разминаване в площите след преобразуването на КВС в КККР, собствениците не получават информация за извършената промяна и съответно не получават правото да обжалват издадената заповед. Във всички останали случаи, при извършване на заснемане и нанасяне на промени в КККР и изработване на ПУП, собствениците имат правото да подадат възражения и да обжалват извършените промени. Тази възможност не се предоставя на собствениците на земеделски имоти.

Собствениците на земеделски земи сме силно обезпокоени от факта, че с непрекъснатото коригиране на площите, губим не малка част от притежаваната от нас земя, както и от това, че не можем с точност да определим размера на загубите. При обема на притежаваната от нас собственост, за да направим справки за реалното състояние на имотите ни, е необходимо да заплащаме немалки такси за снабдяване с актуални скици, както и е необходимо повече време за извършването им.

Друг основен и често срещан проблем е промяната в начина на трайно ползване на имотите, при който след преобразуването на КВС в КККР, имотите променят първоначалния  си начин на трайно ползване (НТП) в друг вид НТП, без собственикът да е информиран за промяната и без да има право да се запознае с необходимостта от тази промяна. Като пример може да посочим имоти, които са закупени с начин на трайно ползване „нива“, а в последствие имотите стават с НТП „ливада“, „друг вид необработваема земя“ и т.н. Притеснителното е, че имоти които се обработват от години и в КВС картата са били с НТП „нива“ след влизане на КККР, НТП се променя на „друг вид ливада“ или „изоставена нива“. Справка за обработването на имотите може да се направи във всеки един момент от съответното ОСЗ, или в сайта на Държавен Фонд „Земеделие“. Такава промяна в начина на трайно ползване на имот е недопустима и е в абсолютен ущърб на собственика и ползвателя   (Бенефициент), тъй като това води до последващи проблеми, както при управлението и  декларирането за субсидиране на имотите, така и при бъдещи сделки с такива имоти.

 В бъдещите изменения на ЗКИР, както и в останалото законодателство, касаещо собствеността върху земята, следва да залегнат ясно разписани норми, относно процеса на уведомяване и обезщетяване на собствениците, отговарящ на реалната пазарна цена на имотите. Досега преимущество и защита има по отношение  собствеността на държавата и общините, но не и на частните собственици.

Опитите КВС да се превърне в КККР продължават в различни законопроекти за изменение и допълнение на ЗКИР. Не бива да се допуска този процес да се извърши без отчитане на всички технически и организационни аспекти на проблема, защото именно незачитането на техническите изисквания в политически наложеното бързане при възстановяването на собствеността върху земеделските земи през 90-те години на XX век, е основната причина за незадоволителното състояние на КВС. В перспективата за развитие на КККР и ИР, това се отразяват изключително неблагоприятно на цялото общество и защитата на правото на собственост.

Отстраняването на явни фактически грешки се извършва за сметка на АГКК, без да е ясно какъв ресурс ще е необходим за това. Въвеждането на различни термини за неурбанизирана и урбанизирана територия като „явна фактическа грешка“ и „непълноти и грешки“, предпоставят неясноти. Разписаните текстове в ЗКИР по никакъв начин не уреждат ефективно отстраняването на грешки в кадастралната карта и грешките в контактните зони. От техническа и процедурна гледна точка проблемът с „явна фактическа грешка“ не е решен. Процедурата за отстраняване на явни фактически грешки е неясна. Не са предвидени и срокове за отстраняването им.

Когато едно лице е собственик за земя и на сгради върху нея, следва да се създава една имотна партида, съгласно чл.10, ал.2 от Наредба №2/21.04.2005 г. за воденето и съхраняването на имотния регистър. Това е естествено продължение на принципа на приращението (чл.92 ЗС). Тази разпоредба не се спазва и практически не се прилага, като за всеки един отделен обект, за който има идентификатор (за поземления имот, за всички изградени в него сгради, респ. за всички обекти в сградата), се създават отделни и самостоятелни имотни партиди, дори когато всички тези имоти имат един и същ собственик и съгласно чл.10, ал.2 от Наредба № 2/21.04.2005 г. следва да се създаде една единствена имотна партида.

Следва да се предвиди  възможност допуснатите грешки и непълноти в предварителните имотни партиди да се отстраняват от съдията по вписване по искане на заинтересованите лица, както и служебно – при констатиране на очевидни фактически грешки. Такава възможност предвиждаше разпоредбата на чл.74, ал.2 от ЗКИР до отмяната й, но след издаване на заповедта по чл.73 от ЗКИР, с която предварителните имотни партиди се преобразуват в имотни партиди и се въвежда имотен регистър за района.

Необходимо е  в хода на изготвяне на предварителните имотни партиди да бъде уредена възможност всяко заинтересовано лице да може да иска попълване на партида с вписани по досегашния ред актове – т.е. преди предварителната имотна партида да стане окончателна, установените грешки и непълноти да могат да бъдат поправени.  С цел гарантиране правата на лицата, с вписани актове по персоналната система, при преминаването от персонално вписване към поимотно вписване, следва да бъде въведено изрично правило, че вписаните по персоналната система актове запазват своето действие, независимо дали са нанесени в имотната партида или не. Не може неотразяването в имотната партида на акт, надлежно вписан по персоналната система, да доведе до загубване правата на титуляра по акта (както практически предвиждаше чл.74, ал.2 от ЗКИР до отмяната му). Ако актовете не са нанесени в предварителната имотна партида, преобразувана в имотна партида по реда на чл.73 ЗКИР, и от това произтекат вреди за трети лица, които са се доверили на данните във въведения имотен регистър, отговорността следва да бъде за държавата.

В настоящия момент обслужването на гражданите с кадастрална информация се извършва от три администрации – Министерство на земеделието храните и горите, общинските администрации и Агенцията по геодезия, картография и кадастър към МРРБ. Разделянето на кадастралната и имотната регистрация в няколко ведомства след влизането в сила на ЗКИР преди 20 години показва ниска ефективност при създаването, поддържането и използването на кадастралната информация, което определено не отговаря на очакванията на обществения интерес.  В резултат на това, липсва връзката между кадастралния и имотния регистър и не се изпълнява заложената в Закона за кадастъра и имотния регистър стратегия за развитието на регистрацията на недвижимата собственост в страната. Налице са различни стандарти на обслужване и заплащане за кадастрални услуги. Липсата на единен кадастър на територията на страната сериозно забавя реализирането на инвестиционни проекти.

Поимотното вписване би следвало да замени съществуващата персонална система на вписванията, само ако гарантира същата сигурност относно правата върху недвижимите имоти. Имотен регистър не следва да бъде въведен в действие преди да бъде изграден така, че в него да се съдържа цялата информация от нотариалните книги, водени до момента по персоналната система. В противоречие с действащата персонална система на вписване, с преходните и заключителни разпоредби на ЗКИР (§10-§14) се регламентираха изменения във всички закони, съдържащи разпоредби за вписване, отбелязване или заличаване на вписването на актове относно недвижими имоти, като в тези закони се предвиди, че съответните вписвания, отбелязвания и заличавания се извършват в „имотния регистър”. Тези текстове създадоха правна привидност, че в България има имотен регистър и че вписването на актове с предмет недвижими имоти се извършва в такъв имотен регистър.

Върху правната сигурност в обмена с недвижими имоти негативно влияние има и отмяната на Наредба № 3/28.04.2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (обн. ДВ, бр.41/2005 г., в сила до 12.01.2017 г.), в която беше регламентиран шестмесечен срок на валидност на скиците, респ. схемите издавани от СГКК. По силата на чл.36, ал.1 (отм.) от посочения подзаконов нормативен акт скиците, издадени от СГКК , се презаверяваха след изтичане на шест месеца от издаването им, ако в този период не е настъпила промяна в границите или собствеността на недвижимите имоти. При наличие на промени в КК и КР службите по геодезия, картография и кадастър издаваха нови кадастрални скици.

С новата Наредба №РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (обн. ДВ, бр.4/13.01.2017 г., в сила от 13.01.2017 г.) се отмени горецитираната Наредба. Така се отмени в нормативната уредба и изрично регламентирания срок на валидност на кадастралните скици. Липсата на данни за актуалност на скица като единствено надлежно доказателство относно правното състояние на имота, индивидуализирано в акта, води и до реална невъзможност за преценка, дали предмет на акта е недвижим имот, който съществува като самостоятелен обект на кадастъра към момента на вписване или имотът е отразен с друг идентификатор в кадастъра, различен от този по акта, поради извършени изменения в кадастралната карта и кадастралните регистри (напр. поради разделяне на поземлен имот, собственост на едно и също лице, при което всеки един от отредените имоти получават нови кадастрални идентификатори от кадастъра – изменение в КК и КР, което по силата на чл.53а от ЗКИР се извършва без издаване на Заповед от Началника на СГКК).

На 22.11.2016 г. влезе в сила друга нова Наредба №РД02-20-4 от 11.10.2016 г. за предоставяне на услуги от кадастралната карта и кадастралните регистри, изд. от Министъра на регионалното развитие и благоустройството (обн. ДВ, бр.83/21.10.2016 г.). По силата на разпоредбата на чл.7, ал.1, т.5, вр. чл.7, ал.3 и Приложение №2 – Таблица №1 – №3 от същата, скиците на поземлените имоти, на сградите, както и схемите на самостоятелни обекти в сгради, издавани от СГКК, нямат срок на валидност. По отношение на тази услуга, предоставяна от АГКК и свързана с издаването на скици на недвижимите имоти, е неприложим досегашния ред по §4, ал.3 от ПЗР на разглежданата Наредба, предвиждащ срок на валидност на скиците.