Становища и Нормативна база

Относно собствеността, ползването, опазването и управлението на земеделските земи в Република България (консултационен документ), публикуван за обществено обсъждане на 10.07.2018 г.

С настоящото от името на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) се обръщаме към Вас по повод на публикувания консултационен документ относно бъдещ законопроект за регулиране на обществените отношения в земеползването, със следните коментари и предложения.

БАСЗЗ изцяло споделя необходимостта от преуреждане и консолидиране на българската нормативна уредба в областта на собствеността и ползването на земеделските земи, тяхното опазване и устойчиво управление. Заявяваме нашата готовност и желание да участваме в процеса по изготвянето на новата нормативна уредба в тази област, в името на едно модерно, устойчиво и проспериращо българско земеделие. Доколкото целта на консултационния документ е да бъде основата за един принципен дебат относно бъдещата нормативна рамка и основните принципни постановки в нея, без същият да съдържа предложения за конкретни законодателни текстове, настоящият ни коментар също се ограничи до основните принципни постановки, които трябва да бъдат заложени в новата нормативна рамка.

I. Необходимост от консолидиране на разпокъсаната нормативна уредба в областта на собствеността, ползването, опазването и управлението на земеделските земи

Считаме, че в обхвата на бъдещия законопроект трябва да попаднат следните действащи закони и свързаната с тях подзаконова нормативна уредба:

• Закон за собствеността и ползването на земеделските земи
• Закон за опазване на земеделските земи (в цялост);
• Закон за арендата в земеделието (в цялост);
• Закон за опазване на селскостопанското имущество (в цялост);
• Закон за сдруженията за напояване (в цялост).
• Закона за кооперациите (частично);
• Закона за собствеността (частично);
• Закона за задълженията и договорите (частично)
• Закона за наследството (частично)
• Закона за водите (частично);
• Закона за устройство на територията (частично);
• Закона за кадастъра и имотния регистър (частично).
• Закон за хидромелиорациите (в цялост)
• Закон за създаване на обществена (публично) структура за поземлени отношения, комасация, хидромелиорации и поземлено банкиране;
• Закон за подпомагане на земеделските производители;

Считаме, че сред основните принципи на този законопроект следва да бъда заложени:

• гарантирането правото на собственост, устойчивостта на собствеността, ползването, управлението и стопанисването на земеделски земи;
• равнопоставеност между собственици и ползватели на земеделските земи
• създаването на условия за развитие и насърчаване  на инвестициите в земеделските земи в интерес на обществото и възпиране на негативните процеси по депопулация и разрушаване на икономическите структури в селските райони;
• опазването и развитието на земеделската земя, като природен и обществен ресурс;
• опазването на земеделското имущество и осигуряване на надеждна и ефективна защита от градушки, опазване от вредното въздействие на водите и други неблагоприятни климатични явления на земеделските площи на територията на цялата страна.
• ползването на земеделските земи според начина на тяхното предназначение  при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и екологични норми.
• модерни насоки по устройство на земеделските земи, контактните зони с горските територии и урбанизираните територии, за хармонично развитие на селските райони, правилно и целенасочено провеждане на политиката по инвестиции по ПРСР и създаване на условия за развитие на циркулярна икономика.
• реформиране на органите на поземлена собственост с оглед правилното управление на ресурсите на общинския поземлен фонд, държавния поземлен фонд, опазването на земеделските земи, опазването на селскостопанското имущество, осигуряване на стабилност на собствеността и ползването на земеделските територии и др. и преместването на тези дейности в нов вид обществена организация с балансираното участие на държавата, общините, собствениците, ползватели на имоти и представители на местната индустрия.

II. Необходимост от въвеждане на режим на задължителна комасация на собствеността, както и на устойчиво развитие на хидромелиорациите 

Възстановяването на поземлената собственост на частните стопани в България бе логична крачка в преминаването от социалистически модел на управление към модел на пазарна икономика. Трансформирането на собствеността върху земеделските земи от държавна (кооперативна) в частна и съвършено новите икономически условия в селското стопанство породиха проблеми в множество аспекти, засягащи земеделските територии. В България до края на 2006 г. нямаше утвърдена обединена стратегия за управление и планиране на земеделските територии, която да обхваща многообразието от реалност и условия за развитие, главно икономически и екологични. Липсваше виждане относно интегрираното развитие на земеделските територии с други видове – урбанизирани, екологични, горски, водни, транспортни.

За съжаление поради политически причини не бе възприет най-добрият икономически модел за възстановяването правата на бившите собственици. Т.е. моделът не бе съобразен с настоящите условия на световната икономика. Макар първоначално Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), който всъщност е реституционния поземлен закон, да бе изготвен с модерното виждане, за това имотите на собственик да не са повече от три на брой,  в последствие политическите интереси надделяха и идеята бе опорочена, а законът във времето претърпя десетки изменения. Това доведе до възстановяването на собствеността към положението и през 40-те години на XX в, когато едва е започвала борбата с фрагментирането на поземлените имоти, а законът за кадастър и комасация от 1941 г. е намерил ограничено приложение към онзи момент.

Тъй като имотите се възстановяваха на наследниците на собствениците на земите от този период, ефективните делби допълнително задълбочиха проблемите. Същевременно, в по-голяма част от селата стопанските дворове бяха подложени на приватизация, като по този начин голяма част от частните стопани загубиха възможността да използват единствените добри обекти за съхранение и преработка на селскостопанска продукция. Заедно с реституционния процес, започна и закриването и преструктурирането на различни институти, и служби стопанисващи хидромелиоративните съоръжения, което доведе до разрушаване на напоителните системи и драстично намаляване на напояваните площи.

Разпокъсаността на земеделските земи води до много негативи- ниски добиви на земеделска продукция, високи разходи за обработка, трудно или невъзможно изпълнение на инфраструктурни проекти, невъзможност за качествена рекултивация на замърсени и ерозирани територии, невъзможност за поддържане на местното екологическо равновесие. Земеделските земи са под въздействието на различни деградационни процеси. В настоящия момент не се провеждат организирани и целенасочени дейности по опазването им. Не се провеждат дейности срещу протичащите почвено-ерозионни процеси, не се обръща достатъчно внимание върху опазването на почвеното плодородие, почти не се провеждат мелиорации и благоустрояване на земите. През последните години се наблюдава една засилена тенденция за нарастване на площите на земеделски земи, чието предназначение се променя с цел застрояване. Налице е повишено търсене на земеделски имоти в близост до комуникации,  Черноморското крайбрежие, водни басейни, курортните центрове и др. Това активизира пазара на земеделските земи, но не с цел придобиване на собственост за земеделско производство, а с цел застрояване.

Когато се започне с отстраняването на този разпокъсаността, автоматично ще се развият и още положителни моменти. На първо място, за евентуалните инвеститори в това число и държавата, ще бъде по-ясно в какво инвестират. Ще имат възможност за качествен мониторинг и контрол върху всички дейности по управление на инвестициите. Общинското управление ще има по-ясна представа как да насочва средствата си за развитие на инфраструктура и как това ще се отразява в дългосрочен план. Основен момент е и това, че когато се изяснят всички тези параметри това ще помогне на земеделските производители да кандидатстват безпроблемно освен за директни плащания, така и за финансирания по всички други програми за развитие. Логично е, че ще възникват по-малко грешки и спорове между производители /собственици/ при определяне на икономическите им взаимоотношения и правата за получаване на помощи, поради по-лесната идентификация на имотите, както и поради улесняването на сключването на наемни и арендни договори.

Действащата законова и нормативна уредбане създава  възможности за консолидиране на земеделските земи, или за уедреното им ползване чрез създаването на масиви за ползване с оглед постигане на икономическа ефективност. За съжаление, все още  не е създадена адекватна законова и нормативна база, която да урежда комплексното устройство на земеделските територии, за да реши трайно проблемите с рационалното, ефективното и ефикасното им използване, при зачитане и спазване на правата върху собствеността, съблюдаване и защита на обществените, колективните и лични интереси.

Комасацията е най-ефективният инструмент на управлението на земеползването, доказал се, като такъв през стотици години на прилагане в най-развитите страни в света

В разработките на Организацията за прехрана и земеделие  на Обединените нации (ФАО) изрично се подчертава, че обединяването на земите не трябва да се разбира „като просто преразпределяне на участъци земи, провеждано с цел отстраняване на последствията от поземлената раздробеност. В действителност обединяването на земите е свързано с широки социално-икономически реформи. Основното внимание в проектите по комасация на земите се премества от аспектите на преструктуриране на селското стопанство към осигуряване на по-ефективно, многоцелево използване на селските райони посредством балансиране на интересите на селското стопанство, съхраняването на ландшафтите, запазването на околната среда, рекреацията и транспорта, особено когато е нужно да се отделя земя за строителство на главна и второстепенна инфраструктура.

Всичко това изисква провеждане на комплексно и цялостно устройство на земеделските територии, насочено към рационално и ефективно земеползване, което означава получаване на продукция за изхранване на населението; осигуряване на суровина за някои производства; отделяне на земи за различни строителни нужди и опазване на земите за следващите поколения. Това предполага прилагането на  интегриран подход при решаване на проблемите и в този контекст следва да се разглежда комасацията.

На дадения етап от развитието на страната ни са установени нови поземлени отношения, свързани със собствеността и начина на стопанисване на земята. Като се отчита собствеността и структурата на стопанствата, вече не може да се върви само към обединяване и групиране на земите на собствениците. Необходимо е да се даде възможност и на ползвателите чрез опростени процедури да уедряват стопанисваните от тях имоти в дългосрочен план. Сега в някои землища има по трима-четирима арендатори, една-две кооперации и частни стопани, които обработват сами имотите си. Жителите на селата

намаляват с най-бързи темпове в Европа, съответното се случва и с най-малките стопанства. Стопанисваните земи на отделните производители не са в компактни масиви, а са разпръснати из цялото землище, с неправилна форма са  и с площ, която не позволява да се направи добра организация на територията – да се формират полета от сеитбообръщения, в които да се прилага съвременна, модерна агротехника за отглеждане на културите; да се съчетае разположението им с обслужващите ги полски пътища, хидромелиоративни и противоерозионни съоръжения и т.н. Именно тези липси, в съчетание с неблагоприятните демографски тенденции са в основата и на западането на животновъдството, овощарството и зеленчукопроизводството, за които трябват специални грижи и внимание. Правилното устройство и управление на териториите са ключови за тези сектори.

При наличието на съответна законова и нормативна уредба, това би мотивирало земеделските производители да извършват замени помежду си, за да формират големи, удобни за механизирана обработка масиви и да влагат средства в тях, свързани с изграждането на хидромелиоративни канали и съоръжения; на полски пътища с трайна настилка, обслужващи обработваемите масиви; в предприемането на противоерозионни и други мелиоративни мерки; в създаването на трайни насаждения и т.н. Всичко това несъмнено би се отразило благоприятно както на жизнената, така и на околната среда в селските райони.

Всичко това означава, че трябва да се провежда определена поземлена политика за земеделските земи като основен производствен фактор в селското стопанство. И един от нейните инструменти за осъществяването й е устройството на земеделските територии и стопанските единици и разбира се комасацията, която е получила международна разпознаваемост при земеустройството.. Чрез интегрираната комасация ще се създадат необходимите териториални условия за развитие на модерно земеделско производство, което е и основна задача в настоящия момент. Натрупаният опит у нас показва, че комасацията с комплексния си характер ( икономически, технически и правен )  служи на политическите и икономическите задачи, които националното стопанство решава на един или друг период от развитието си. С оглед на обществените и личните интереси, устройствените дейности сега трябва да се насочат към организиране на използването на земята в по-едри стопански единици, в които да се прилагат съвременни системи на земеделие и високопроизводителни машини, да се привличат инвестиции, като едновременно с това се съблюдава и защитава поземлената собственост.

Един от факторите за уедряване на собствеността е пазарът на земеделските земи. Необходимо е държавата, чрез да се разработят и използват и подходящи инструменти и механизми (от гледна точка на обществените интереси) да го стимулира, регулира и контролира и не на последно място, да се превърне в активен участник в него, наравно с общините. Именно поради това управлението на поземлените отношения следва да се реформира и организира по принципно нов начин, с нов тип обществени структури, изпълняващи ролята и на публична поземлена банка, която да подпомага политиката на комасация, екология, борба с демографската катастрофа в селските райони и създаването на устойчиви стопанства.

Въз основа на съществуващите предпоставки и на базата на опита на други страни считаме, че в бъдещата нормативна уредба, уреждаща поземлените отношения (в общия или със специален закон) следва задължително да намери централно място и въпросът за уедряването на собствеността върху земеделската земя.

Такава законодателна рамка обаче съвсем няма да бъде достатъчна. В правната рамка трябва да намерят отражение новите поземлени отношения, както и да се включат съответни механизми, които да възпрепятстват по-нататъшното раздробяване на земята, включително промени в други закони, като Законът за наследството и др. Следва да се използват различни механизми, насочени към преструктуриране на собствеността и стимулиране на действия за достигане на оптимални размери на стопанствата. Целесъобразно е да се предприемат мерки по обвързването на устройството на земеделските земи с по-нататъшните вложения в съответната територия, за да се осигури устойчивост на инвестициите по кохезионните фондове, каквато за момента се наблюдава по-скоро рядко, както и да се спре с хаотизма и неравномерното разпределение на средства.  Добре би било да се обърне внимание и на прилагането на защитни механизми за собствениците на имоти, предоставили ги на арендатори. Правната рамка преди всичко трябва да съдържа правила за устройство на земеделските територии, какъвто има за всеки от основните видове територии в страната ни. В съзвучие с него трябва да се приведат законите за наследството, за собствеността, за арендата, , за местните данъци и такси и др.

III. Други въпроси, които счита за належащо да бъдат уредени в бъдещия законопроект

1. Считаме за необходимо да бъдат преуредени правилата  за  принудителното отчуждаване на земеделска земя за обществени нужди, като в бъдещият законопроект да бъдат предвидени необходимите делегации, въз основа на които впоследствие да се регламентират адекватни на пазарните условия цени за обезщетенията при отчуждаване и учредяване на сервитути върху частна собственост. Препоръчваме задължителното използване на проекти за комасаци при мащабни обезщетения, и използването на ДПФ и ОПФ, като компенсаторни инструменти, чрез поземленото банкиране.При принудителното отчуждаване на земеделска земя държавата или общината служебно да се снабдяват с нужните им документи. При отчуждаване на частни имоти за обществени нужди и проекти от общонационално или регионално значение да  се въведе възможност за замяна на  отчуждената земя с подобна държавна или общинска такава при същите условия и цени, при които държавата или общините я отчуждават от собствениците на земеделска земя.

2. Да се даде детайлна и ясна уредбна на отношенията, свързани с отдаването на земеделските земи под наем и аренда, която уредба следва логиката на пазарните отношения в сектора. Да се гарантира равнопоставеност и защита на страните в договорното правооношение. Да се облекчат правилата за прекратяване на арендни или други договори, прехвърлящи право на ползване върху земеделски земи по извънсъдебен път при наличие на констатирано неизпълнение на дължима парична престация от страна на ползвателя. Да се облекчи възможността за предсрочно прекратяване или предоговаряне на арендни и други дългосрочни договори за ползване при установено несъответствие между първоначално договорените в тях цени и текущите пазарни условия.

3. Да се предвидят правила за  насърчителни мерки за разработването на пустеещите земи.

4. Да се разпишат работещи правила за защита правата на собствениците в случаите на неправомерно ползване на земеделските земи.

5. Да се преуредят действащи процедури и правила, така че да се сведе до минимум административната тежест при обслужването на собствениците и ползвателите на земеделските земи. Да се съкратят сроковете за изпълнение на услугите, като същевремнно се работи и в посока на предоставяне на възможности за он – лайн заявяване и получаване на редица услуги.

След публикуване на проект за нов нормативен акт за поземлените отношения, си запазваме правото за допълнителни бележки.