Собственици на земи: Нужни са механизми за улеснено прекратяване на дългосрочни договори при некоректни ползватели

05/01/2024   agri.bg

Необходимо е също индексиране на стойността на арендните плащания съобразно пазарните условия, подчертават от БАСЗЗ.

Предложение за промени в уредбата на поземлените отношения е внесено в Министерството на земеделието от Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ). Какви са част от тях, попитахме новия председател на Асоциацията – Евгений Орашъков.

С първата част на интервюто, което Агри.БГ направи с браншовия представител, може да се запознаете ТУК. Сега продължаваме с обзора каква беше 2023 г. през погледа на собствениците на земеделски земи.

Г-н Орашъков, какви според Вас са основните проблеми в сектора, които да залегнат в реформа на нормативната база, касаеща поземлените отношения?

България продължава да е сред страните с най-разпокъсана и маломерна земеделска собственост. Необходима е политика, която да насърчава доброволното уедряване на земите между собствениците със съдействие на държавата. Уедряването на земята ще доведе до по-рентабилно земеделие, инвестиции в земята и прилежаща инфраструктура към нея.

В момента преимуществено договорите за ползване на земеделски земи са едногодишни. Сключването на едногодишни договори за наем се утвърди като практика поради необмислени регулации в едни частноправни отношения. При договор за аренда, който е за пет и повече години, ако недобросъвестният ползвател ползва земята, без да заплаща договорена рента, собственикът не може реално да защити правата си. Собственикът на земята е принуден да се обърне към съда, където евентуално ще получи някаква справедливост едва след няколко години, след едно скъпо съдебно производство. 

Необходимо е в Закона за арендата в земеделието да се предвидят механизми за улеснено прекратяване на дългосрочните договори в случай на неплащане от страна на ползвателя, както и индексиране на стойността на арендните плащания съобразно пазарните условия. Развитието на дългосрочни поземлени отношения е в основата на дългосрочни планове за развитие на земеделците, за инвестиции и за спазване съответни екологични регулации. 

При механичното прехвърляне на картата на възстановена собственост (КВС) в кадастралния регистър са се получили промени на граници, начини на трайно ползване и категории, като за това не са били информирани собствениците на земята и те не са имали възможност да обжалват тези промени. Необходимо да се премахнат рисковете за земеделската собственост вследствие на прехвърлянето на КВС в кадастъра.

„Белите петна“ и служебните разпределения на частна собственост от административен орган се превърнаха в източник на главоболия за всички участници в пoземлените отношения. 

Каква е Вашата позиция относно предложението за изменение в Закона за опазването на земеделските земи, което да позволи изграждане на съоръжения като ВЕИ мощности върху плодородна земеделска земя от 5-а категория?

Българската земеделска земя е национално богатство. Само 4% от земното кълбо е плодородна земя, подходяща за производство на храни, но с нея се изхранва цялото население на земята. БАСЗЗ е против допускането на изграждане на фотоволтаици върху земеделски земи от 5-та и 6-та категория, като тази норма фактически засяга съществен процент от обработваемата земя.

Нашата позиция е изразена в становище пред Конституционния съд по повод на образуваното по искане на Президента на Република България конституционно дело №18 от 2023 г. Такова становище ни бе поискано от Председателя на КС и е внесено на вниманието на конституционните съдии. Вероятно то ще бъде качено на сайта на институцията и ще можете да се запознаете по-подробно с него. 

Считаме, че искането за обявяването на противоконституционност на разпоредбата от ЗОЗЗ, позволяваща изграждането на ВЕИ върху земя от 5-та и 6-та категории, е напълно основателно. Изразили сме и конкретни аргументи в подкрепа на тази наша позиция. Но има и други моменти в атакуваните от Президента на РБ текстове в ЗОЗЗ, по отношение на които считаме, че Конституционният съд трябва да направи по-всеобхватен анализ и задълбочена преценка, за да се намери баланс между различни конституционни норми. 

Какво мислят собствениците на земи относно предложението за продажба на 700 000 дка от държавния поземлен фонд срещу компенсаторни бонове?

Позицията ни е изразена в официално становище на БАСЗЗ, изпратена до Народно събрание по повод обсъждането на Закона за държавния бюджет за 2024 г. Тя бе доразвита и пред парламентарната Комисия по земеделие при обсъждането на бюджета на първо четене. 

Темата съдържа огромен заряд за популистки отклонения, фитила на който, за съжаление, разпалиха не само политиците (защото това е част от работата и ние го разбираме), но и представители на администрацията и неправителствени организации, които по принцип би трябвало да се основават на експертизата, на хладнокръвния прочит на буквата и на духа на закона. 

Както буквата, така и духът на закона са категорично ясни в тази посока и според тях организирането на търгове за продажба на земеделски земи от държавния поземлен фонд срещу компенсаторни инструменти не е въпрос на някаква преценка по целесъобразност, а законово задължение (дори дълг на държавата спрямо нейните граждани), регламентирано със закон. 

Това законово задължение е предвидено още през 1991 г., доразвито на нормативно ниво в периода 1996-1998 г. и изпълнявано от държавата до 2012 г., включително. Но през последните повече от 10 години държавата просто не изпълнява това свое законово задължение и не организира търгове, а все още има 130 000 граждани – притежатели на компенсаторни инструменти, които очакват справедливост и спазване на законите на Републиката. 

Разбира се, има кръгове, които имат интерес това да продължава и държавата да управлява този голям поземлен фонд, влизайки в пряка договорка с нейни представители и домогвайки се до този ресурс по изгоден за тях начин, който обаче нито отговаря на пазарните условия, нито е в полза на обществения интерес. 

Споделяте, че проблемът с разпокъсаността на земята може да се разреши с участието не само на частните собственици, но и на общините и държавата. Как може да се случи това?

Държавата и общините, както и впрочем Българската православна църква, поради исторически натрупвания в действителност са големи частни собственици на земеделска земя. В този смисъл, за да има реално окрупняване на места, тяхното участие в процеса е задължителен. 

По принцип окрупняване по собственост може да се осъществи чрез два основни способа – гражданско-правен и административно-централизиран. При гражданско-правния способ чрез многостранни споразумения двама или повече собственици в едно землище с разпокъсани и маломерни парцели се споразумяват да направят справедлива замяна помежду си, чрез която на мястото на няколко маломерни и разпокъсани парцели всеки получава един голям, окрупнен масив. 

В тази хипотеза държавата (в широкия смисъл на думата) може да подпомогне процеса освен като равноправен участник (собственик на земя), така и посредством промяна в нормативната уредба, облекчаваща административно и финансово (такси и т.н.) регистрирането на подобни сделки. 

Подобен може да бъде подходът и при възникване на случаи на необходимост от отчуждаване на частни имоти за изграждане на големи инфраструктурни обекти, където отчуждаването да се осъществи от държавата посредством предварителна справедлива и равностойна замяна на частните имоти, върху които се планира преминаването на инфраструктурния обект с държавни земи. С натрупания опит във времето сме установили, че този модел е по-работещ за нашите условия. Макар и ефектите от него да са по-недългосрочни.

Административно-централизираният модел e чрез нарочен и специален закон за комасацията, като този модел се прилага в много страни.

Раздробяването на земята по собственост е необратим процес по чисто човешки причини. Поради тази причина на всеки 50-60 години много държави със специален закон осъществяват комасация, като това се случва повсеместно и задължително. На практика чрез него се прави ново пространствено планиране на цели територии, включително се актуализират общи устройствени планове, планират се бъдещи инвестиции в големи инфраструктурни и екологични обекти, напоителни и отводнителни съоръжения и т.н. 

Това е подходът за ефективно управление на поземлените ресурси, препоръчван от ФАО (Организацията по прехрана и земеделие към ООН). Този подход, който БАСЗЗ препоръчваше преди 10 години, се възприема и до днес като прекалено екзотичен и непопулярен от представителите на държавата.

Интервю на Екатерина Арсенова