Стайко Стайков: Фермерите са импулс за пазара на земя

29/10/2019   www.bgfermer.bg

Все повече макроикономически сигнали алармират за приближаване на следваща криза

По дефиниция нивите са предпочитан актив – убежищеИнтервю на Алма Давидова

– Наскоро сезирахте държавата и обществеността за несправедливите правила на принудителното отчуждаване на земеделски земи. Как трябва да се променят правилата?

– Размерите на обезщетенията са много ниски и не отговарят на пазарните условия. Представляваната от мен Българска асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) настоява за нормативни промени, които да създадат защитни механизми за собствениците на частни имоти. За определяне на справедливи и пазарни обезщетения при принудителното отчуждаване на земеделска земя и учредяване на сервитути върху нея за държавни и/или общински нужди.

Зачестяват случаите на принудително отчуждаване и учредяване на сервитути върху частна земя за изграждането на национални обекти. Често това се случва в нарушение на правата на собствениците по отношение определянето на размера на дължимото им обезщетение.

В Конституцията е записано, че принудителното отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да се осъществява само след предварително и равностойно обезщетение.

В Закона за държавната собственост (ЗДС) е предвидено равностойно парично обезщетение. Независимо от това в масовия случай на принудително отчуждаване на цели или части от земеделски имоти не се предлага равностойно имотно обезщетение по смисъла на закона. Липсата на справедливост принуждава собствениците да защитават правата си по съдебен път.

Друг проблем е необосновано дългото време, което минава между момента на определяне размера на обезщетението до реалното му изплащане. Нерядко през този период реалният пазар на имотите се е променил, цените са се повишили и първоначално определеното обезщетение става неравностойно. Респективно изплатеното обезщетение на частния собственик не е достатъчно, за да се закупи същото количество земеделска земя.

В основата на проблема са неадекватните за съвременните условия правила за определяне на ценови равнища, по които се изплащат обезщетенията.

– Какво по-конкретно предлагате?

– БАСЗЗ предлага редица промени, свързани с актуализация и осъвременяване на цените на обезщетенията при принудително отчуждаване и учредяване на сервитути. Апелираме да се заложат минимални цени за обезщетяване. Да отпадне факторът категория на земята. Водеща да бъде квадратурата на отнетата или засегната земя. Често категорията на земята не отразява дали земята е окрупнена, обработваема, поливна, не на последно място и получаваните добиви от нея.

Справедливо би било при принудителното отчуждаване да се освободят собствениците на земеделски земи от разходите, свързани с процедурите и осигуряването на необходимите документи, които институциите могат да си набавят служебно. Не са единици случаите, при които административните разходи на собствениците на отчуждавани имоти надхвърлят размера на обезщетението, получавано от тях.

БАСЗЗ предлага старта на строителни и/или подготвителни дейности, свързани с учредяването на сервитути, да започва едва след прибиране на реколтата. По този начин да бъдат минимализирани нанасяните вреди на собствениците и обработвателите.

– Разпокъсаната земя продължава да е голям проблем. Какъв е пътят, по който да се разреши? Има ли шанс да се изработи специализиран закон за комасацията?

– Настройката през последната година е уедряването на земята да бъде регулирано в новото единно поземлено законодателство. Липсата на специализиран закон за комасация не позволява да се уедри собствеността и да се развива модерно земеделие.

Проблемът е, че широката общественост не разбира какво стои зад термина комасация. Той произхожда от латинската дума commassatio, която на български се превежда като групиране. Комасацията представлява системен подход към земеделската земя, целящ да установи собствениците, препроектиране на землището, възстановяване и изграждане на инфраструктура, напояване, отводняване, уедряване на парцелите, прилагане на екологични мерки и т.н. Крайната цел (освен по-висока производителност при по-ниски разходи) е постигането на комбинация от частни и обществени ползи.

Като се подобрява аграрната структура (в дадена община или землище), се развива и подпомага социалната жизнеспособност в земеделския район. Стимулира се развитието на селските райони (доближаване на стандарта им до този на градските).

Създават се предпоставки за откриване на нови работни места. Не на последно място е важна и за развитието на конкурентоспособно и рентабилно земеделие.

Това е и основната причина на първичен пазар собствеността си да е сменил само 15-20% от общия поземлен фонд в България (обработваема и необработваема земеделска земя, пасища и ливади), който е приблизително 55 млн. дка. и приблизително 25-30% от обработваемата земя, която е близо 36 млн. дка.

За последните 30 г. има успешно реализирани едва 6 комасационни проекта по инициатива на БАСЗЗ и финансирани с частни средства.

Към момента БАСЗЗ има открити петнадесет процедури за комасация в землищата на общините: Стражица, Средец, Борово, Летница. Елхово, Гулянци, Каспичан, Плевен, Ловеч, Горна Оряховица, Сухиндол и Угърчин. Заявени за участие до момента са 100 000 дка., но има потенциален интерес и от други участници. За тези землища са изработени карти на текущото състояние на землището: почви, климат, природа, пътища, индустрия, както и зоните, които трябва да се уедряват. Направени са карти на предвижданията за реконструкции, опазване на околната среда и др.

Допълнителни предизвикателства пред бранша са липсата на инвестиции в хидромелиоративните съоръжения (за напояване, отводняване и превенция).

Липсват работещи решения за защита от градушки, за застраховане на земеделската продукция, за превенция срещу ерозия и т.н. България изгуби много време и изоставането ни се задълбочи. Години наред тези проблеми бяха неглижирани, което доведе до невъзможност за българските фермери да бъдат конкурентоспособни.

Тези проблеми в земеделския бранш и земеползването логично оказват влияние и върху цената на земеделската земя.

– Защо окрупняването по ползване на земите не върши вече работа?

– През последните години в България се работи комасация по ползване (т.н. бели петна).

Това е една от причините да няма истинско уедряване на земеделските парцели. Специализираният закон, даващ подобни права за служебно преразпределение на земи за обработка, е в противоречие с Конституцията, която защитава неприкосновеността на частната собственост.

Този механизъм бе приет преди десетина години като временна мярка при различни от днешните обстоятелства. На собственика бе вменено задължението да подава изрична писмена декларация всяка година до 31 юли, дали ще обработва земята си.

Неподаването на тази декларация практически го лишава от всички основни атрибути на правото на собственост. В крайна сметка в собствеността му се настаняват трети лица без неговото знание и/или съгласие. Независимо от това тези лица имат редица права, включително да декларират имота и получат евросубсидии и национални доплащания. Единственото задължение на този ползвател на чужда земя е да внесе средната аренда за землището по сметка за чужди средства на съответната областна дирекция „Земеделие“, която се пази за 10 г. срок. Отново без да се зачете правото на собственика.

Проблем е администрирането на тези средства и особено контрола по плащането им. Недоумение буди и фактът, че тези дирекции нямат никакво задължение да уведомят собствениците за наличието на средства за получаване.

Свидетели сме на редица случаи, в които съзнателно се избягва сключването на договори за ползване (наем или аренда) на земеделска земя от страна на ползватели. Това не би било възможно да се случи без механизма на споразуменията за ползване. Те осигуряват правното основание за обработване на чужда земя и получаване на субсидии за това без да е необходимо волеизявлението на собственика.

Тази дългогодишна практика потъпква правата и ощетява повече от 3,5 млн. собственици на земя и техните наследници. Тя допълнително къса историческата връзка на българина с неговата земя. Ефектът е засилване на трайната тенденция за обезлюдяване на българските села.

Служебното преразпределение на т.н. „бели петна“ (комасацията по ползване) в комбинация с изключително разпокъсаната собственост са едни от главните причини собствениците на приблизително 2 млн. дка. / почти 6% от общо 36 млн. дка обработваема земя / да не се интересуват и грижат за нея.

– Как се трансформира пазарът на земя през годините и каква е сега конфигурацията на играчите?

– През последните години се забелязва тенденция за напускане на пазара от спекулативните и част от чуждестранните капитали.

С развитието на поземлените отношения се развива и вторичния пазар на земеделска земя. Той ще има все по-голямо значение.

– Каква е ролята на фермерите на пазара на земя?

– Импулс за пазара е увеличаващата се роля на земеделските производители, които развили своите стопанства и получили финансова стабилност се убедиха в предимствата да обработват собствена земя.

Те по емпиричен път разбраха, че развивайки конвенционално земеделие (на България и българските фермери бе отредено да развиват най-нерентабилния вид земеделие в рамките на ЕС) трябва да търсят сигурност и прогнозируемост.

За Южна България културите, които можем да наречем конвенционални, се отглеждат между 6 и 10 месеца, след което реколтата им се събира и продава.

Основната сред тях е пшеницата. Рапицата през последните години е проблемна. Другата е слънчоглед. Напоследък цената му е много ниска. Следва го кориандърът, който не е борсова стока. Знаем и за хитовия нахут, но хит само като засяване не и като продажба. В момента за него няма пазар.

В Северна България първо трябва да споменем една от основните култури – царевицата, втора след пшеницата. Не че в Южна България няма царевица, но тя е на символични площи, където поливните са съвсем малко. Рапицата и слънчогледът са следващите две конвенционални култури за Северна България. Там добивите от тях са значително по-добри, защото климатът е много по-благоприятен, включително и като количества от валежи. Друг фактор е почвата и е нормално да има по-добри добиви.

– Как се движат най-общо през тази година цените и рентите по райони. Каква е тенденцията?

– Земеделската земя е ограничен ресурс. Тенденцията за засилено търсене на земеделска земя в глобален мащаб ще се запази.

Населението на Земята продължава да се увеличава, вече е повече от 7 млрд. души. Това води до повишено търсене на храна. Развиващите се източни гиганти с увеличението на стандарта си на живот променят и хранителните си навици. Увеличената употреба на животински продукти води до повишено търсене на фуражи. Екологичните политики, в частност задължението за производство на биогорива, увеличават търсенето на част от земеделските суровини и т.н.

На този фон България няма как да се различава коренно от глобалните тенденции. Земеделската земя се радва на постоянен интерес.През 2019 г. пазарът е конкурентен. Наблюдаваме ръст в цените от близо 7% Предлагането е ограничено. Можем да кажем, че пазарът се диктува от продавачите. При рентите (наемите) картината е малко по-различна. При тях също има ръст, но е по-малък.

Приемайки, че глобалните рецесии (кризи) имат цикличен характер, наблюдаваме все повече макроикономически сигнали, които алармират за приближаване на следващата.

По дефиниция земеделските земи са предпочитан актив – убежище. Те са с ниска корелация спрямо традиционните инвестиционни класове активи и висока доходност при ограничен риск. Цената се влияе ограничено от политически рискове и икономически цикли. Очаквам в даден момент капитали от други сектори на икономиката да бъдат пренасочени към по-сигурни инвестиционни алтернативи, респективно земи. Това разбира се ще се отрази както в цената на актива, така и на търгуваните обеми и на нивата на арендните плащания.

– Защо все повече чужденци, инвестирали в земя у нас, продават и напускат?

– Това е съвсем нормален бизнес цикъл и логика. Той се отнася не само за чуждите инвеститори, но и за българските.

Повечето от тях, които са инвестирали в земеделска земя, са го направили в друга икономическа ситуация и на доста по-ниски цени от актуалните в момента. Решавайки да продадат този актив, ако приемем че са го притежавали около 10 г., то те са реализирали печалба между 200 и 250% за периода на притежание.

– Какво се случва с инициативата за създаване на Национална земеделска камара и Национална поземлена банка?

– В лично качество и като председател на БАСЗЗ продължавам да мечтая.

Благодаря за подкрепата на всички колеги от БАСЗЗ, с който повече от 10 г. радеем и се борим България да има обединена земеделска общност. Обединена общност, която да бъде лицето на земеделския бранш пред изпълнителната, законодателната и местна власт, а и пред партньорите в чужбина – пред Европейския парламент (ЕП), Европейския съвет (ЕС) и Европейската комисия (ЕК).

Националната земеделска камара не е панацея. Но тя е единственият шанс за бъдещето на земеделието ни. На базата на максимално широко участие, обединени и забравили различията, да направим така, че българският фермер и собственик да бъде равностоен и конкурентноспособен на европейските си колеги. Да развием модерни форми на земеделие на база последните научни постижения. Да развием т.н. селски общини. Да ги приближим до стандарта на градските. Да предложим поминък и достойно заплащане на хората по места. Да им дадем алтернатива на Терминал 2 или на миграцията в града.

След проведените срещи съм оптимист. Министерството на земеделието, храните и горите подкрепя каузата. Подготвяме официална работна среща с някои от знаковите неправителствени организации от земеделския бранш. При неин успех създаването на Национална земеделска камара от мираж ще се превърне в реалност. Създаването на Национална поземлена банка (НПБ) е един от т.н. китове, около който ще се изграждат модерните отношения в земеползването, конкурентното и рентабилно земеделие. Логиката на поземлената банка е тя да бъде активен участник в процесите по установяване и поддържане на консолидирани земеделски територии и ефективно управление на земеделските земи в привличането на инвестиции в селскостопанските сектори. Тя ще помага за изпълнение на селскостопанската политика на държавата за устойчиво развитие на поземлените отношения, активиране на пазара на земеделски земи и др.