Радослав Манолов: Войната в Близкия изток повишава интереса към инвестиции в земеделска земя у нас

Интензивните покупки на жилища в края на 2025 г. допринасят за засиления интерес към покупка и на друг вид имоти, казва изпълнителният директор на „Адванс Терафонд“

След бума на цените на земеделската земя през 2022 и 2023 г. през миналата година те претърпяха корекция и се върнаха към дългосрочния си тренд. По-малка корекция имаше и при рентите, като най-високите от тях се върнаха към размери, които земеделците могат да си позволят, коментира в интервю за Investor.bg Радослав Манолов, изпълнителен директор на „Адванс Терафонд“ АДСИЦ. В началото на 2026 г. се наблюдава засилена активност както на купувачите, така и на продавачите на земеделски земи, а интензивните покупки на жилищни имоти в края на миналата година допринасят за засиления интерес към покупка и на друг вид недвижими имоти, включително земеделски земи. Очаква се войната в Близкия изток да окаже влияние и върху търговията със земя. 

– Г-н Манолов, какво се случи на пазара на земеделски земи през 2025 г. и как се движеха цените и рентите? В кои региони се наблюдаваше най-силно поскъпване и поевтиняване на земята?

– Ако през 2022 и 2023 г. бяхме свидетели на бум на цените вследствие на войната в Украйна и други геополитически фактори, то през изминалата 2025 г. започна завръщане към дългосрочния тренд на цените от края на 2021 г. Те претърпяха корекция и от 2000 – 2500 евро на декар в момента са наполовина. Промяната на цените е навсякъде в страната. Корекция претърпяха и рентите, но не в такова съотношение, защото цената на земята беше с огромен ръст. Промени имаше при най-високите ренти, като те се върнаха в размери, които да бъдат посилни за земеделците.

– Какво е характерно за пазара в момента? Покупко-продажбите или наемите преобладават тази година? Какви промени в поведението на пазарните участници наблюдавахте?

– През 2025 г. беше постигнат баланс между купувачите и продавачите на земя. От друга страна, 2026 г. започна много динамично и наблюдаваме засилена активност на двете страни. Интензивните покупки на жилищни имоти в края на 2025 г. допринасят за засиления интерес към покупка и на друг вид недвижими имоти и една част от инвеститорите са се насочили към покупка на земеделска земя. Забелязва се засилен интерес към инвестициите в земеделска земя от началото на войната в Близкия изток.

В зависимост от нейната продължителност и отражението й върху световната икономика очаквам да окаже влияние и върху търговията със земя и земеделието като цяло. При подобни кризи, когато са нарушени глобалните вериги на доставки, както и цените на горивата и енергията, възможностите за собствено производство са критично важни. България е в добра позиция по отношение на климата и природните си ресурси и смятам, че инвестициите в земеделие ще нарастват в следващите години.

– Каква е разликата между двата типа имоти и какви са предимствата им?

– Инвестирането в земеделска земя е изключително изгодна и достъпна алтернатива. На цената на един апартамент можете да закупите стотици декари, които веднага могат да бъдат отдадени под наем без допълнителни инвестиции в ремонти или обзавеждане. Териториалното разпръскване на земеделските парцели намалява инвестиционния риск, а банките ги приемат като обезпечение при финансиране. Допълнително предимство е ликвидността – можете да продадете точно толкова декари, колкото са ви необходими в момента.

Освен това, докато жилищният пазар предлага все по-нови и модерни сгради, земеделската земя е ограничен ресурс – в Европа тя намалява с 1 млн. декара годишно само заради разрастване на инфраструктурата, което гарантира дългосрочна устойчивост на стойността ѝ.

Жилищните имоти също имат своите предимства – възможност за отдаване под наем, използване като обезпечение. Въпреки това те изискват значително по-високи първоначални инвестиции, често нужда от ремонти и по-дълъг период до реализация на печалба, особено при закупуване „на зелено“.

– Какви са нивата на рентите тази година и има ли промяна? Каква е доходността от рента?

– В момента средната рента за портфейла имоти на Адванс Терафонд е около 30 евро на декар. Доходността от рента може да варира от 3% до 6% в зависимост от цената на придобиване на имотите и това е само текущата доходност под формата на паричен поток за инвеститорите, но ако добавим и нарастване на цената на земята средно с 6% до 8% годишно през последните 20 години, то доходността може да достигне двуцифрено число.

– Какви са основните причини, поради които българите продаваха земята си през 2025 г.? Какви са тенденциите на пазара през 2026 г.?

– Има три типа продавачи: първоначални собственици от реституцията, вторични собственици – инвеститори и третия тип са земеделци, които са собственици на земя.

Наследниците продават при необходимост или семейни причини. Вторият тип продават, когато са постигнали търсената доходност, а земеделците продават, за да решат проблемите, свързани със земеделския бизнес, каквито през последните години има в изобилие.

В момента кризата с горивата и торовете допълнително влошава финансовото състояние на някои земеделски производители и някои от тях могат да прибегнат до продажби, за да подобрят ликвидността си.

– Кой купува земеделска земя – инвеститорите или активните земеделски производители преобладават?

– На първо място са земеделците и това е лесно обяснимо. Притежаването на земята, върху която развиват земеделие, им дава сигурност, стабилност и възможност за дългосрочно планиране на инвестициите. Проблемът с напояването ще бъде решен в един момент, а напояване без осигурено трайно ползване на земята е невъзможно.

На второ място са големите професионални инвеститори като дружеството, което представлявам, те притежават земя и имат ясна визия за инвестиционните си намерения.

Третият тип купувачи са частни инвеститори, които оформят портфейли със земя с цел отдаване под наем или препродажба и разнообразяват своя портфейл от инвестиции. Това са интелигентни и успели хора от други сфери на бизнеса, които са достигнали до идеята за подобна инвестиция.

Трудно е да се определи кой преобладава в момента на пазара, но всеки, който има възможност и е оценил подходящия момент, инвестира.

– Какво е качеството на земеделската земя в България?

– От екологична гледна точка качеството на земята в България е изключително добро предвид факта, че нямаме замърсяване от индустриално производство. Страната ни има богато разнообразие от типове почви. Всеки отделен тип почва е подходящ за отглеждане на различни земеделски култури и това е много ценно.

– Доколко прозрачен е пазарът на земя. Нужни ли са регулации в тази посока и какви?

– Огромна е разликата между пазара отпреди 20 години и пазара в момента. Членството ни в ЕС, субсидиите, статистиката, данъчните регулации и публичният статут на част от участниците на направиха пазара прозрачен и добре регулиран. Това допълнително улеснява процеса по инвестиции в земеделска земя.

Интервю на Божидарка Чобалигова