Очаквания: Цени на земята 600–1000 евро/дка, с изключение за Силистра и Добрич

Дългосрочните договори могат да понижат цената на земята с минимум 300 лв./дка, изчислява Евгений Орашъков от БАСЗЗ

Пазарът на земеделска земя в България продължава да търпи съществена трансформация. Намаленият брой сделки, ограничената ликвидност и очакванията за по-ниска доходност оказват силно влияние върху цените и инвестиционните решения.

Какво сочат прогнозите за развитието на пазара на земеделска земя в България, коментира Евгений Орашъков, председател на Управителния съвет на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) в специално интервю за Агри.БГ.

Какво показват последните данни на БАСЗЗ относно средната цена на земеделската земя в България? Какви са Вашите очаквания за развитието на пазара през 2026 г.?

Пазарът на земеделска земя се промени за последните три години, като от пазар на продавача се превърна в пазар на купувача. Преди три и повече години търсенето превишаваше предлагането, но в момента aктивните купувачи са значително по-малко, купува се много избирателно. Количеството на сделките намаля поради липса на интерес, финансова ликвидност на част от купувачите и очаквания за по-ниска доходност. На пазара се появяват и големи пакети земя, но се търси много висока цена, която отказва купувачите.

По данни на НСИ за 2024 г, средната цената на сделките с ниви се повиши от 1 607 лв/дка на 1 697 лв./дка, но по данни на БАСЗЗ за същата година – 2024, ние отчетохме понижение на цените с 8%. Тази година отчитаме запазване на средната цена на земите около 1 500 – 1 600 лв./дка. Пазарът е много фрагментиран и разликите между съседни области могат да достигнат и над 500 лв./дка.

Очакваният ни са пазарът на земя през 2026 г. да се движи между 600 евро/дка и 1 000 евро/дка, като изключение от тези цени ще са областите Силистра и Добрич, където цените ще са между 1 200 евро/дка и 1 500 евро/дка – 1 600 евро/дка.

Когато се говори за пазар на земя, най-важното за един пазар е той да е прозрачен и ефективен, да се движи от търсенето и предлагането, а не от обременяваща законодателна рамка и регулации в полза на едни или други участници на пазара.

Определянето на минимален срок на договорите за ползване на земеделска земя би ощетило 3,5 милиона българи, които са собственици на земеделски земи. То е в противоречие с конституционните принципи за неприкосновеност на частната собственост, свободни пазарни отношения и свобода на договаряне. Никакви съображения от икономическа целесъобразност не могат да имат преимущество над тези принципи.

Освен че е противоконституционно, това би довело и до значително обедняване на собствениците – една ще е цената на земя с едногодишен договор, а съвсем друга ще е цената на имот с 5- или 10-годишен договор. Докато цената на земята с едногодишен договор ще е близка до тази на пазара, тъй като новият собственик ще може да реши още следващата година дали ще я ползва, или ще я отдава под наем, то ситуацията с цената на земята с дългосрочен договор не е такава.

Пред купувача съществува значителен риск да не си събере рентите през оставащите години, да има дългосрочен договор с рента, различаваща се сериозно от пазарната рента за региона, или да бъде изнудван от настоящия ползвател, ако не продаде земята на него на значително по-ниска цена от пазарната, ползвателят да откаже да плати рентата на новия купувач за продължителен период от време.

Във всички случай цената на земята с един дългосрочен договор би била по-ниска поне със сумата на оставащите ренти по договора за оставащите години. При средна рента от 60 лв./дка и цена 1 697 лв./дка по данни на НСИ за 2024 г., един 5-годишен договор би довел до 300 лв./дка по-ниска цена на декар поради изложените по-горе причини.

Как бихте коментирали предложението на НАЗ за промени в модела на дългосрочните договори за земеделска земя? Какви ефекти очаквате за собствениците и за ползвателите?

На първо място искаме да подчертаем, че утвърждаването на дългосрочните договори като преимуществена практика в поземлените отношения е възможно единствено и само при наличието на доверие между договарящите се страни. Това доверие не може да се постигне чрез регулации, чрез налагане на механизми, които отнемат на собствениците възможността да упражняват в пълен обем и свободно гарантираното им по Конституция право на собственост.

Възможността за сключването на дългосрочни договори за ползване (аренда) съществува отдавна. Защо собствениците предпочитат краткосрочните – едногодишни договори през последните години, е изцяло въпрос на сигурност: най-вече дали ще получат справедлива рента, платена навреме и в пълен размер.

Очевидно е, че при дългосрочните договори това усещане за правна и финансова сигурност е накърнено. Това се дължи на множеството случаи на злоупотреби и некоректни практики (не на всички, но) на немалка част от ползвателите на земеделски земи. Затова собствениците прибягват към формите на договаряне, които в най-голяма степен ще гарантират правата им като собственици и финансовите им интереси.

Представените в публичното пространство идеи и концепции на НАЗ за предлагания от тях нов модел на дългосрочно договаряне, макар и да признават, че тази липса на доверие у собствениците е основателна, отново поставят правото на собственост, свободата на договаряне и доверието под въпрос. Основният акцент в тях продължават да бъдат налагането по безалтернативен начин на минимална срочност на договорите, както и на механизми за административно регулиране на рентите. В частта за съсобствените имоти се предлагат и някакви нови „революционни“ идеи, които не се римуват с нито една стара или нова правна теория.

Считаме, че този дебат трябва да се осъществява на институционално равнище и да бъде експертен, подплатен с правни, фактически и икономически аргументи, като правилното място за воденето му е в експертни комисии.

Какво бихте пожелали на членовете на БАСЗЗ, на собствениците на земеделски земи и на земеделските производители за 2026 г.?

Пожелавам на всички членове на БАСЗЗ, на нашите партньори тук и в Европа, на всички собственици и ползватели на земеделски земи, на всички българи: да посрещнат предстоящите светли празници в уюта на семейните и приятелски сбирки. Пожелавам им здраве, щастие и късмет през новата 2026 г.

Интервю на Екатерина Арсенова