Ръст на рентите при текущите икономически условия не се очаква

При рентното плащане се наблюдава задържане до лек спад на цените през 2024 г., коментира Евгений Орашъков от БАСЗЗ

Акцент във втората част на разговора ни с Евгений Орашъков, председател на Управителния съвет на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ), е върху динамиката на рентните плащания в страната, ролята на пазара и необходимите мерки за защита на интересите на собствениците.

Г-н Орашъков споделя мнението си за дългосрочните поземлени отношения, проблемите в законодателството и административната практика, както и възможностите за по-добра осведоменост и равнопоставеност между собственици и ползватели на земеделска земя.

Какви са текущите наблюдения на БАСЗЗ за средното рентно плащане в страната и как според Вас ще се промени то през следващата година?

При рентното или наемното плащане се наблюдава задържане до лек спад на цените. Спадът при рентните плащания е значително по-малък от тези при покупната цена на земята като процент. На места размерът на рентите се запазва като нива спрямо предходната година. В последния случай говорим за добре развити земеделски региони с конкурентно земеделие в тях. 

При определяне на цените на рентите, от една страна, стоят очакванията на собствениците за увеличение на рентите с процента на инфлацията за последната година, което при сегашната конюнктура не съвпада с очакванията на ползвателите.

Каква роля виждате за пазара в определянето на цените на рентите и трябва ли да има някаква форма на държавно регулиране?

Категорично сме против всякаква форма на държавно регулиране на цените на рентите. Рентите трябва да се договарят в пари и свободно между собственици и ползватели. Не живеем в условията на държавно стопанство от административно-команден тип, нито в някаква форма на диктатура, за да има вмешателство на държавата в частноправни отношения. 

Дори в държави, които по принцип прилагат пазарно стопанство и в които въпреки това има някаква административна намеса в арендните отношения, е доказано, че правилата там се заобикалят и вместо да слагат ред, предпоставят възникването на сива икономика на плащане под масата. 

Какви са основните пречки пред дългосрочното договаряне между ползватели и собственици на земя?

Ако прочетете нашите многократни становища и официални позиции по повод на тези въпроси, ще видите, че ние сме за дългосрочни поземлени отношения. Но има обективни предпоставки, които пречат на дългосрочното договаряне, заложени в законодателството и административната практика, които разбалансират отношенията между ползвателя и собственика в полза на първия. А в тези отношения би следвало по презумпция да има равнопоставеност. Този дисбаланс се дължи на два основни фактора. 

Първо, законът за арендата в земеделието е формулиран така, че при дългосрочен договор (например 5 години), ако ползвателят спре да плаща дължимата от него рента след първата година, собственикът в повечето случаи не може да прекрати едностранно договора, а трябва да започне тежка и продължителна съдебна процедура, която отнема години, така че никога да не получи 80% от дължимата му и договорена рента за целия 5-годишен срок на договора.

Освен това, законите и административната практика през последните две десетилетия се развиха по начини, по които кражбата, казано опростенчески, на чужда собственост (особено на земеделски земи) се превърна в лесно осъществима дейност. Сключват се фиктивни договори за ползване на земеделска земя между субекти, никой от които не е собственикът на земята, а тези имоти преди са били бели петна, т.е. не са били заявени като правно основание за ползване и не са договорирани от реалния собственик. Тези договори впоследствие се вписват в общинските служби земеделие и се ползват като правно основание за обработка. 

През вратичка от закона се сключват дългосрочни договори за наем за срокове, които значително надвишават допустимите от закона. Вписват се няколко последователни наемни договора за максималния срок от 3 години и така общата продължителност на целия договор надвишава значително позволения по закона срок. 

Започна да се появява и практиката да се изкупуват идеални части от имоти и да се сключват договори от новите съсобственици за целите имоти на цени, целящи да увредят интереса на останалите съсобственици на земята. Тези договори се мултиплицират за дълъг период по посочения по-горе начин и като краен резултат съсобственикът на земя получава наем или рента значително под пазарната за значителен период от време или се притиска да му бъде изкупен делът на цена значително по-ниска от пазарната. 

Как в такава обстановка, при липса на гаранции за справедливост и равнопоставеност, собствениците, които са запознати с правата си и интересите си, да отдават земята си с дългосрочни договори?!

Какви мерки могат да се предприемат, за да се защитят дребните собственици на земи от заблуждаващи практики на арендатори, свързани с ренти и плащания под пазарните нива? 

Ако дребният собственик лично е изразил волеизявлението и се е съгласил с подписа си под договор за ползване на земеделски земи, в който размерът на дължимото плащане е много под пазарните равнища, нищо не може да се направи, а и не трябва. В противен случай би се допуснало необосновано вмешателство в частноправни отношения. 

Всеки собственик по презумпция, макар и оборима в някои случаи, би следвало да управлява своето като добър стопанин, а това означава, че преди да се договори за цена и условия по договор, по който е страна, най-малко да се информира за това, какви са пазарните нива на рентите за съответната област, община землище. Това е негово задължение. Той може, разбира се, да се довери на друг, по-вещ от него, да го направи вместо него. 

Единствената специфична мярка с цел по-добра осведоменост на гражданите и организациите в тази посока, която би могла да предприеме държавата, се изразява в осигуряването на повече прозрачност чрез по-редовното предоставяне на актуални, обективни и подробни статистически данни.

Интервю на Екатерина Арсенова