Р. Манолов: Плавен и траен ръст в цената на земеделската земя следващите години

30/07/2018   www.infostock.bg

„Купувайте земя, вече не я произвеждат“ е казал Марк Твен. Този съвет е повече от лесно да се следва, ако инвестирате в дружество със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), специализирано в инвестициите в земеделска земя.

Така, от една страна ще избегнете всички проблеми и допълнителни такси свързани с покупката на земя (физически парцели) и проблемите свързани с окрупняването на парцели и тяхното менижиране, а от друга – ще се възползвате от икономията от мащаба, възможността закупените големи парцели да носят по-добра рента, както и да печелите от по-високите оценки на по-големите земеделски парцели. Освен всичко, ще можете да инвестирате каквато сума имате и най-важното – инвестицията Ви (за разлика от физически купената земя) ще е ликвидна – тоест бързо, лесно и без загуби, ще можете да я осребрите, когато желаете. Дали обаче, настоящия момент е подходящ за инвестиции в земеделска земя и какви са перспективите пред сектора? За отговори на тези въпроси, се обърнахме към Радослав Манолов – изпълнителен директор на Адванс Терафонд АДСИЦ, един от най-големите компоненти (по тегло) на индекса на сините чипове SOFIX. Г-н Манолов, бе така любезен да отговори на нашите въпроси:

Накъде върви българското земеделие – към комасация на земята или се ,запазва раздробената собственост на нивите?

– Всяко земеделие с цел по-висока ефективност има необходимост от комасирано /окрупнено, трайно/ ползване на земеделските площи. В България проблемът с раздробеността на земята, заради реституционната политика, се решава с едногодишни споразумения между ползвателите. Възникват въпросите до колко ефективни са те и как стимулират земеделската дейност у нас. Мнението на голяма част от земеделците е, че решават временно и краткосрочно проблема. Много са факторите, влияещи на земеделието в световен мащаб, но аз бих искал да засегна някои по-важни от тях. Ще започна с това, че земеделската земя намалява в световен мащаб, заради инфраструктурни проекти, урбанизацията, ерозията, климата и други. Това са 100 млн. дка. годишно. В същото време населението на планетата се увеличава, което е много видимо в слаборазвитите икономически страни,  и е една от причините за миграция, бум в разрастването на големите градове, проблем с изхранването и достъпа до евтина храна. Друга важна тенденция, която се налага през последните години е желанието на хората да живеят здравословно – без ГМО, без пестициди, т.е. био земеделие. То се постига само с трайно ползване на една и съща земеделска територия и нови технологии на обработка на земята.

Вижда се, че специалният актив – земеделската земя е намаляващ, засилено търсен и трайно ползван, което предначертава бъдещето на българското земеделие, а именно към комасация.

Преди шест години надценката при окрупнените земеделски парцели бе над 50%, спрямо цената на изкупуване на земеделската земя на дребно. Каква е ситуацията в момента и как се движи цената на земеделската земя от началото на годината? Какви са тенденциите?

– Няма фиксирана надценка при продажбата на концентрирана собственост в едно землище, по-скоро това е въпрос на икономическа логика. Отчитайки свършената дейност по подбор на землище с подходящи климатични и почвени характеристики, поемане на риска от загуба, в следствие на злонамерени действия на трети лица, поемане на административните разходи и залагане на приемлива печалба, то продажба на такива земи с надценка под 50% е неприемлива за „Адванс Терафонд“. През текущата година се въздържаме да продаваме, предвид бързия скок на цените на единичните имоти, което от опит знаем е сигнал за увеличаване цените на окрупнената земя. Очакваме 2018 година да бъдем нетен купувач на земя, т.е. повече да купуваме. Относно стойността на земята в районите, където ние купуваме, вече бяха достигнати цени над 1000 лв/дка, което е повече от 15% ръст спрямо предходната година. Очакванията ни са цените да се стабилизират до момента, в който общата селскостопанска политика на ЕС се изясни и даде нов тласък на развитие на земеделието в ЕС, а това ще стане ясно в средата на 2019г.

Кои са най-апетитните райони за покупка на земеделска земя и къде „Адванс Терафонд“ купува най-активно в момента?

 – В България земята е плодородна и подходяща за различни видове култури или форми на земеделие. „Адванс Терафонд“ купува и отдава под наем земята си и затова се нуждае от площи в големи земеделски райони с добре развити арендни отношения, добри почвени показатели и климат. В момента засилено инвестираме в Северозападна България, но при добра възможност го правим и в други райони на страната. 

Какви са тенденциите при рентите и каква доходност могат да очакват собствениците на земеделска земя?

– През изминалите няколко години, заради промените в политика на субсидиране и неблагоприятния климат в страната, наблюдаваме задържане на нивата на рентите от 46 лв./дка средна стойност за страната за 2017-та. Не се очаква спад на рентните плащания през настоящата година. Оказва се, че земеделската земя освен сигурна, продължава да бъде атрактивна форма на инвестиране на пазара.

Какво сочат прогнозите на „Адванс Терафонд“ за цената на земеделската земя през тази и следващите няколко години?

– Пазарните фактори, които влияят на стойността на земеделската земя, ни карат да очакваме плавен и траен ръст на цените през следващите няколко години.

Справка сочи, че през 2012-та година „Адванс Терафонд“ е разполагал с около 250 000 декара земя, а към края на февруари тази година – с близо 220 000 декара. Какви са плановете Ви по отношение на размера на държаната земеделска земя?

– Дружеството управлява и в интервал от десет години активно търгува  със земеделска земя в България. Законът за АДСИЦ ограничава реинвестирането на печалбата на дружеството и ни задължава да разпределяме минимум 90% от нея под формата на дивидент. До финансовата 2016 г., „Адванс Терафонд“ винаги е разпределяло 100% от реализираната печалбата под формата на дивидент за своите акционери. Относно плановете свързани с размера на притежаваната земя, е добре да се знае, че  дружеството е с фиксиран финансов ресурс при ежегодно нарастваща цена на инвестиционните имоти. Това води до намалена покупателна способност, съответно по-малък брой декари, които може да придобие.